Shoot List · Cosimo Care × Via Masi × Megafon
The VSL shoots first, horizontal 16:9, for the landing page. Then flip vertical: Via Masi's 6 angles in French, 2 in English, a follower ad, and a bank of short endings. Every ad opens on a "What if...?" hook and records two endings: one to the free 15-minute call, one to the free guide. Scenes 9 and 12 are shot on Cosimo's phone.
La banque a dit non. Et vous pensez que c'est la fin de l'histoire.
Je m'appelle Cosimo Care. Je suis courtier hypothécaire.
Dans les quatre prochaines minutes, je vais vous expliquer un outil que la plupart des gens au Québec ne connaissent pas : le prêt privé.
Ce que c'est. Pour qui c'est. Combien ça coûte. Et surtout, comment on en sort.
The bank said no. And you think that's the end of the story.
My name is Cosimo Care. I'm a mortgage broker.
In the next four minutes, I'm going to explain a tool most people in Quebec have never heard of: private lending.
What it is. Who it's for. What it costs. And most of all, how you get out of it.
Une banque fonctionne avec une liste. Pointage de crédit. Revenus sur papier. Ratios d'endettement. Historique d'emploi. État de la propriété.
Une seule case qui ne fonctionne pas, et c'est non. Même quand le projet a du sens.
Un prêteur privé, lui, pose deux questions. Est-ce que la propriété vaut ce que vous dites? Et combien de votre argent est dans le projet?
En général, on parle de 25 à 30 %.
A bank runs a checklist. Credit score. Income on paper. Debt ratios. Job history. The condition of the property.
One box off, and it's a no. Even when the deal makes sense.
A private lender asks two questions. Is the property worth what you say? And how much of your own money is in the deal?
Usually, that's 25 to 30%.
Maintenant, je veux régler trois mythes.
Un : ce n'est pas un dernier recours. Des investisseurs, des entrepreneurs et des acheteurs avec un problème temporaire l'utilisent tous les jours.
Deux : ce n'est pas un prêt pour toujours. La plupart durent de 12 à 24 mois. Le plan, dès le premier jour, c'est d'en sortir.
Trois : ce n'est pas un prêt sur salaire avec une maison. C'est une hypothèque enregistrée, chez le notaire, avec un contrat écrit.
Et moi, je suis courtier hypothécaire, encadré par l'AMF. Avant de signer, vous savez exactement qui est le prêteur.
Now I want to clear up three myths.
One: it's not a last resort. Investors, business owners and buyers with a temporary problem use it every day.
Two: it's not a forever loan. Most run 12 to 24 months. The plan, from day one, is to get out.
Three: it's not a payday loan with a house. It's a registered mortgage, done by a notary, with a written contract.
And I'm a mortgage broker, regulated by the AMF. Before you sign, you know exactly who the lender is.
Le prêt privé a du sens quand il y a une vraie raison derrière le non de la banque, et une façon de la régler.
Un crédit abîmé, par exemple après une proposition de consommateur.
Un travailleur autonome avec une bonne entreprise, mais un petit revenu sur papier.
Une propriété qui a besoin de travaux.
Des ratios un peu trop hauts.
Un achat qui doit se conclure vite.
Ou un immeuble à revenus avec des loyers sous le marché.
Private lending makes sense when there's a real reason behind the bank's no, and a way to fix it.
Bruised credit, like after a consumer proposal.
Someone self-employed with a good business, but a small income on paper.
A property that needs work.
Debt ratios a bit too high.
A purchase that has to close fast.
Or a rental property with rents under market.
Voici le chemin que suivent la plupart de mes clients. Quatre étapes.
Un : la banque dit non. On trouve la vraie raison.
Deux : on achète ou on refinance maintenant, avec un prêteur privé.
Trois : pendant 12 à 24 mois, on règle ce qui n'allait pas. On paie à temps, on termine les rénos, on monte les loyers, ou on montre deux années de revenus clairs.
Quatre : on retourne à la banque. La banque rembourse le prêteur privé, le taux baisse, et vous gardez la propriété.
Ma règle est simple. Si je ne vois pas de plan de sortie réaliste, je ne place pas le dossier.
Un prêt privé sans porte de sortie, ce n'est pas un pont. C'est un piège.
Here's the path most of my clients follow. Four steps.
One: the bank says no. We find the real reason.
Two: we buy or refinance now, with a private lender.
Three: for 12 to 24 months, we fix what was wrong. Pay on time, finish the reno, raise the rents, or show two years of clean income.
Four: back to the bank. The bank pays out the private lender, the rate drops, and you keep the property.
My rule is simple. If I can't see a realistic exit, I don't place the file.
A private loan with no way out isn't a bridge. It's a trap.
Parlons des coûts, parce que personne ne devrait avoir de surprise chez le notaire.
Le taux est plus élevé qu'à la banque, parce que le prêteur prend plus de risque. Mais c'est un coût pour un ou deux ans, pas pour 25 ans. Les paiements sont souvent en intérêts seulement.
Il y a des frais de prêteur, des frais de courtage et des frais juridiques. Vous voyez chaque chiffre par écrit avant de signer.
Et mes frais s'appliquent seulement si le prêt est financé.
Let's talk costs, because nobody should be surprised at the notary.
The rate is higher than the bank's, because the lender takes more risk. But it's a cost for one or two years, not 25. Payments are often interest only.
There's a lender fee, a broker fee and legal fees. You see every number in writing before you sign.
And my fee only applies if the loan funds.
Alors, voici la prochaine étape.
Remplissez le court formulaire sur cette page. Ça prend deux minutes, et ça n'affecte pas votre crédit.
Vous recevez mon guide gratuit tout de suite, et je lis chaque demande moi-même.
Si votre dossier a du sens, on se parle 15 minutes.
Et si ça ne fonctionne pas, je vais vous le dire, et vous dire quoi régler avant de revenir.
So here's the next step.
Fill out the short form on this page. It takes two minutes, and it doesn't touch your credit.
You get my free guide right away, and I read every request myself.
If your file makes sense, we talk for 15 minutes.
And if it doesn't work, I'll tell you, and tell you what to fix before you come back.
Et si une entreprise qui roule bien ne suffisait pas pour la banque?
What if a business that's doing well wasn't enough for the bank?
C'est ce que vivent beaucoup de travailleurs autonomes.
De bons dépôts chaque mois. Mais après les dépenses d'entreprise, le revenu sur papier est bas.
Et la banque regarde juste le papier.
That's what a lot of self-employed people go through.
Good deposits every month. But after business write-offs, the income on paper is low.
And the bank only looks at the paper.
Un prêteur privé peut regarder les relevés bancaires, pas juste l'avis de cotisation.
On finance maintenant. Et après deux années de revenus bien déclarés, l'objectif, c'est de retourner à la banque.
A private lender can look at bank statements, not just the tax assessment.
We finance now. And after two years of well-declared income, the goal is to go back to the bank.
Et je vous dis le plan de sortie à voix haute, dès le premier appel.
Avant même que vous le demandiez.
And I tell you the exit plan out loud, on the very first call.
Before you even ask.
Cliquez sur « En savoir plus », répondez à quelques questions, et réservez votre appel gratuit de 15 minutes.
Tap "Learn more", answer a few questions, and book your free 15-minute call.
Cliquez sur « En savoir plus » et recevez mon guide gratuit sur le prêt privé.
Tap "Learn more" and get my free guide to private lending.
Et si une seule mauvaise année bloquait encore un achat, trois ans plus tard?
What if one bad year was still blocking a purchase, three years later?
Une séparation. Une perte d'emploi. Un commerce qui a fermé.
Quelques paiements en retard. Depuis, tout est revenu dans l'ordre.
Mais le pointage, lui, s'en souvient. Et la banque dit non.
A separation. A job loss. A business that closed.
A few late payments. Since then, everything's back on track.
But the score remembers. And the bank says no.
Un prêteur privé regarde surtout la propriété et la mise de fonds.
On achète maintenant. On paie à temps, et le pointage peut remonter.
L'objectif : retourner à la banque dans 12 à 24 mois.
A private lender mostly looks at the property and the down payment.
You buy now. You pay on time, and the score can come back up.
The goal: back to the bank in 12 to 24 months.
Je suis courtier hypothécaire, encadré par l'AMF.
Et vous voyez chaque frais par écrit, avant de signer.
I'm a mortgage broker, regulated by the AMF.
And you see every fee in writing, before you sign.
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Et si des impôts en retard bloquaient toute une hypothèque?
What if taxes owing were blocking a whole mortgage?
Ça arrive plus souvent qu'on pense. Un solde avec Revenu Québec ou l'ARC.
La banque le voit, et le dossier s'arrête là.
Même si tout le reste est solide.
It happens more than people think. A balance with Revenu Québec or the CRA.
The bank sees it, and the file stops there.
Even if everything else is solid.
Dans certains cas, un prêteur privé peut financer quand même, avec l'équité de la propriété.
Parfois, ça sert justement à régler ce solde.
Puis, une fois le dossier propre, le plan, c'est de retourner à la banque.
In some cases, a private lender can still finance, using the equity in the property.
Sometimes that's exactly what clears the balance.
Then, once the file is clean, the plan is to go back to the bank.
Ma règle est simple. Si je ne vois pas de plan de sortie réaliste, je ne place pas le dossier.
Un prêt sans porte de sortie, ce n'est pas un pont. C'est un piège.
My rule is simple. If I can't see a realistic exit plan, I don't place the file.
A loan with no way out isn't a bridge. It's a trap.
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Et si une séparation voulait dire perdre la maison?
What if a separation meant losing the house?
Un des deux veut garder la maison.
Mais pour racheter la part de l'autre, il faut refinancer.
Et avec un seul revenu, la banque dit souvent non.
One of the two wants to keep the house.
But to buy out the other person's share, you have to refinance.
And on one income, the bank often says no.
Un prêteur privé peut financer le rachat, selon l'équité dans la maison.
La maison reste dans la famille. Les enfants gardent leur école.
Puis, quand le revenu est bien établi, le plan, c'est de retourner à la banque.
A private lender can fund the buyout, based on the equity in the house.
The house stays in the family. The kids keep their school.
Then, once the income is established, the plan is to go back to the bank.
Et le plan pour retourner à la banque, je vous le dis dès le départ.
Pas à la fin.
And the plan to get back to the bank, I tell you right at the start.
Not at the end.
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Et si le plex que la banque trouve trop risqué était la meilleure affaire du marché?
What if the plex the bank calls too risky was the best deal on the market?
Un toit à refaire. Des logements fatigués. Des loyers sous le marché.
La banque voit un risque.
Un investisseur, lui, voit du potentiel.
A roof to redo. Tired units. Rents under market.
The bank sees risk.
An investor sees potential.
Un prêteur privé peut financer l'achat et les travaux.
Vous rénovez, les loyers montent, la valeur monte.
Le plan : la banque refinance sur la nouvelle valeur, et rembourse le prêteur privé.
A private lender can fund the purchase and the work.
You renovate, rents go up, the value goes up.
The plan: the bank refinances on the new value, and pays out the private lender.
Je suis courtier hypothécaire, encadré par l'AMF.
Et avant de signer quoi que ce soit, vous savez qui est le prêteur et combien ça coûte.
I'm a mortgage broker, regulated by the AMF.
And before you sign anything, you know who the lender is and what it costs.
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Et si vous aviez deux semaines pour acheter, et que la banque en demandait huit?
What if you had two weeks to buy, and the bank needed eight?
Une succession. Un vendeur pressé. Une offre qui existe juste cette semaine.
La banque, elle, prend son temps.
Et l'occasion passe.
An estate sale. A seller in a hurry. An offer that only exists this week.
The bank takes its time.
And the opportunity goes by.
Un prêteur privé peut aller beaucoup plus vite, parce qu'il regarde surtout la propriété.
Vous achetez à temps.
Ensuite, le plan, c'est de passer à la banque, à un taux normal.
A private lender can move a lot faster, because it mostly looks at the property.
You buy in time.
Then the plan is to move over to the bank, at a normal rate.
Et vous voyez chaque frais par écrit, avant de signer.
Pas de surprise chez le notaire.
And you see every fee in writing, before you sign.
No surprises at the notary.
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That's what a lot of self-employed people run into.
Good deposits every month. But after write-offs, the income on paper is low.
And the bank only reads the paper.
A private lender can look at the bank statements, not just the tax return.
The deal gets done now. And after two years of clean income on paper, the goal is to move back to a bank.
And I tell you the exit plan out loud, on the very first call.
Before you even ask.
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What if the scary part of private lending isn't the rate?
It's signing with the wrong lender.
Fees you only hear about at the notary. And nobody who can tell you how you get out.
A good private loan is a bridge. 12 to 24 months, a clear plan, and the goal is a normal bank mortgage.
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And I tell you the way out before we ever start.
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Et si le vrai danger du prêt privé, ce n'était pas le taux?
What if the real danger in private lending wasn't the rate?
C'est de signer avec le mauvais prêteur.
Des frais qu'on découvre chez le notaire. Et personne pour expliquer comment on en sort.
It's signing with the wrong lender.
Fees you find out about at the notary. And nobody to explain how you get out.
Un bon prêt privé, c'est un pont. De 12 à 24 mois, avec un plan clair.
Et l'objectif, c'est une hypothèque normale à la banque.
A good private loan is a bridge. 12 to 24 months, with a clear plan.
And the goal is a normal bank mortgage.
Je suis courtier hypothécaire, encadré par l'AMF.
Et je vous dis la porte de sortie avant même de commencer.
I'm a mortgage broker, regulated by the AMF.
And I tell you the way out before we even start.
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Je m'appelle Cosimo Care, et je suis courtier hypothécaire au Québec.
My name is Cosimo Care, and I'm a mortgage broker in Quebec.
Je parle souvent à des gens qui se sont fait dire non par la banque.
Et la plupart pensent que c'est fini.
I often talk to people who got a no from the bank.
And most of them think it's over.
Mon travail, c'est de trouver pourquoi la banque a dit non, puis de trouver la bonne solution.
Parfois, c'est une banque. Parfois, c'est un prêteur privé, pour un temps, avec un plan clair pour retourner à la banque.
My job is to find out why the bank said no, then find the right fix.
Sometimes that's a bank. Sometimes it's a private lender, for a while, with a clear plan back to the bank.
Je ne suis pas là pour battre un taux de 0,03 %. Je suis là pour trouver une solution.
Et je le fais en français, en anglais, en italien et en espagnol.
I'm not here to beat a rate by 0.03%. I'm here to find a way.
And I do it in French, English, Italian and Spanish.
Abonnez-vous. Ici, je vous explique ce que les banques n'expliquent pas.
Follow me. Here, I explain what the banks don't.
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Quinze minutes, gratuit. Je vous dis franchement si ça a du sens.
Fifteen minutes, free. I'll tell you straight if it makes sense.
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